BDO erläutert neue Vorgaben für kürzere Gebäude-AfA-Dauer
BDO AG informiert über neue Richtlinien des BMF zur kürzeren Gebäude-AfA. Die aktualisierten Vorgaben erhöhen die Nachweispflichten für Steuerpflichtige bei verkürzter Nutzungsdauer.
Die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, ein führendes deutsches Prüfungs- und Beratungsunternehmen, hat die neuen Anwendungsgrundsätze des Bundesfinanzministeriums (BMF) zur Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer kommentiert. Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 präzisiert die Anforderungen für Steuerpflichtige, die eine verkürzte Nutzungsdauer für ihre Gebäude geltend machen wollen, nachdem der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil von 2021 eine flexiblere Nachweisführung ermöglicht hatte.
Grundsätzlich werden bei Gebäuden, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden, typisierte AfA-Sätze angewendet, die zu Nutzungsdauern von 50, 40 oder 33 1/3 Jahren führen. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG erlaubt jedoch die Berücksichtigung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese nachgewiesen werden kann. Der BFH-Beschluss vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) bestätigte, dass Steuerpflichtige hierfür geeignete Darlegungsmethoden nutzen können, solange diese Rückschlüsse auf technische, wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen zulassen. Dies führte zu einer Zunahme von Anträgen auf Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer bei den Finanzämtern.
Das BMF-Schreiben stellt nun klar, dass zunächst objektiv geprüft werden muss, ob das Gebäude vor Ablauf der typisierten Nutzungsdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist. Falls ja, muss die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer prognostisch mit höchster Wahrscheinlichkeit bestimmt werden. Die Berücksichtigung ungewisser künftiger Ereignisse ist dabei möglich, wobei typischerweise nur vorhersehbare Faktoren zählen. BDO weist darauf hin, dass externe Ereignisse wie Brände oder Überschwemmungen aufgrund ihrer Unvorhersehbarkeit in der Regel ausgeschlossen sind.
Für die Annahme einer kürzeren technischen Nutzungsdauer genügt es nicht, wenn nur einzelne Gebäudeteile erneuert werden müssen. Erforderlich ist eine Gesamtnutzungseinschränkung des Gebäudes durch technischen Verschleiß der tragenden Teile. Auch die Absicht, ein Gebäude abzureißen oder zu veräußern, reicht nicht aus, solange eine Weiternutzung möglich ist. Eine kürzere Nutzungsdauer kann erst angenommen werden, wenn eine konkrete Verpflichtung zum Abriss besteht oder die Weiternutzung ausgeschlossen ist.
Der Nachweis muss durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder eines vergleichbar zertifizierten Gutachters erbracht werden. Das Gutachten muss explizit den Zweck verfolgen, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Es muss den Zustand des Gebäudes darlegen, begründen, warum keine wirtschaftlich sinnvolle Nachfolgenutzung möglich ist und kein Restwert verbleibt. BDO merkt an, dass die Finanzverwaltung die Übernahme von Restnutzungsdauern aus Verkehrswertgutachten nach ImmowertV für steuerliche Zwecke ablehnt, obwohl Finanzgerichte dies teilweise anders sehen und sich am BFH-Urteil orientieren.