BDO: Uusi käytäntö lyhyemmän rakennusten poistoajan todistamiselle

BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, saksalainen tilintarkastus- ja veroneuvontayhtiö, on kommentoinut Saksan liittovaltion valtiovarainministeriön (BMF) uusia ohjeita, jotka koskevat rakennusten poistoajan lyhentämistä verotuksessa. Uudet ohjeet, jotka julkaistiin 22. helmikuuta 2023, pyrkivät selventämään, miten veronmaksajat voivat todistaa rakennuksen todellisen käyttöiän olevan lyhyempi kuin tyypillisesti oletetut käyttöiät.

Perinteisesti Saksassa rakennusten poistoajat perustuvat tyyppillisiin prosenttiosuuksiin, jotka johtavat 33–50 vuoden käyttöikään riippuen rakennuksen käyttötarkoituksesta ja rakentamisajankohdasta. Jos todellinen käyttöikä on lyhyempi, esimerkiksi kun kyseessä on vanhempi kiinteistö, veronmaksajilla on oikeus hakea lyhyempää poistoaikaa. Bundesfinanzhofin (BFH), Saksan korkeimman verotuomioistuimen, heinäkuun 2021 päätöksen jälkeen veronmaksajat ovat voineet käyttää erilaisia menetelmiä todistaakseen lyhyemmän käyttöiän, mikä on johtanut hakemusten määrän kasvuun.

BMF:n uusi kirje asettaa tiukempia vaatimuksia sille, miten lyhyempi käyttöikä tulee todistaa. Verovelvollisten on ensin osoitettava, että rakennus on objektiivisesti teknisesti tai taloudellisesti kulunut loppuun ennen tyypillisen poistoajan päättymistä. Tämän jälkeen lyhyempi käyttöikä on määritettävä ennakoivasti suurimmalla mahdollisella todennäköisyydellä, ottaen huomioon kaikki asiaankuuluvat tekijät. BDO huomauttaa, että esimerkiksi tulipalojen tai tulvien kaltaisia ennakoimattomia tapahtumia ei yleensä pidetä perusteena, koska ne ovat luonteeltaan satunnaisia.

Jotta lyhyempi tekninen käyttöikä voitaisiin hyväksyä, ei riitä, että vain rakennuksen osia on uusittu. Vaatimuksena on, että rakennuksen kantavat osat, kuten katto, seinät, välipohjat ja perustukset, ovat kokonaisuudessaan heikentyneet teknisen kulumisen vuoksi. Pelkkä purku- tai myyntiaie ei myöskään riitä. Lyhyempi käyttöikä voidaan hyväksyä vasta, kun on poissuljettua, ettei rakennusta voida enää käyttää nykyiseen tarkoitukseen esimerkiksi rakennusmääräysten vuoksi.

Vaadittavan todistuksen on tapahduttava julkisesti tunnustetun rakennustarkastajan tai vastaavan sertifioidun asiantuntijan laatiman pöytäkirjan avulla. Pöytäkirjassa on yksityiskohtaisesti esitettävä rakennuksen tila, perusteltava, miksi taloudellisesti järkevää jatkokäyttöä ei todennäköisesti ole lyhyemmän käyttöiän päätyttyä ja miksi jäännösarvoa ei ole. BDO toteaa, että veroviranomaiset eivät pidä kiinteistöarviointilain (ImmoWertV) mukaista markkina-arvoarviointia riittävänä verotuksellisessa tarkoituksessa, vaikka jotkin verotuomioistuimet ovatkin sitä hyväksyneet.