BDO : Nouvelles règles pour prouver une durée d'amortissement réduite des bâtiments

BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, cabinet allemand d'audit et de conseil fiscal, a commenté les nouvelles directives publiées le 22 février 2023 par le ministère fédéral des Finances allemand (BMF) concernant la possibilité d'appliquer une durée d'amortissement plus courte pour les bâtiments dans le cadre fiscal. Ces nouvelles directives visent à clarifier comment les contribuables peuvent justifier une durée de vie réelle plus courte pour les bâtiments que les périodes typiquement supposées.

Traditionnellement, les durées d'amortissement des bâtiments en Allemagne sont basées sur des taux fixes, aboutissant à des durées de vie typiques de 33 à 50 ans, selon l'usage et la date d'achèvement du bâtiment. Si la durée de vie réelle est plus courte, comme c'est le cas pour une propriété existante acquise, les contribuables peuvent demander un amortissement basé sur cette période plus courte. Suite à une décision de la Cour fédérale des finances allemande (Bundesfinanzhof - BFH) en juillet 2021, les contribuables ont pu utiliser diverses méthodes pour prouver une durée de vie plus courte, ce qui a entraîné une augmentation des demandes.

La nouvelle lettre du BMF, cependant, impose des exigences plus strictes quant à la manière dont cette durée de vie plus courte doit être justifiée. Les contribuables doivent d'abord démontrer que le bâtiment est objectivement obsolète sur le plan technique ou économique avant la fin de la période d'amortissement typique. Ensuite, la durée de vie plus courte doit être déterminée de manière prévisionnelle avec la plus grande probabilité possible, en tenant compte de tous les facteurs pertinents. BDO note que les événements imprévisibles tels que les incendies ou les inondations ne sont généralement pas considérés comme des motifs valables en raison de leur nature aléatoire.

Pour justifier une durée de vie technique plus courte, il ne suffit pas que des éléments individuels non porteurs du bâtiment aient été rénovés ou remplacés. Il est nécessaire que le bâtiment dans son ensemble se soit détérioré, notamment en raison de l'usure technique des éléments porteurs tels que la structure du toit, les murs intérieurs et extérieurs, les dalles de plancher et les fondations. L'intention de démolir ou de vendre le bâtiment n'est pas non plus suffisante pour établir une durée de vie plus courte. Une période plus courte ne peut être admise que s'il est certain que le bâtiment ne peut plus être utilisé à son usage actuel, par exemple en raison d'une obligation de démolition concrète.

La preuve d'une durée de vie réelle plus courte doit être fournie par un rapport d'un expert en bâtiment assermenté et publiquement désigné ou d'un expert agréé similaire. Le but du rapport doit être explicitement de justifier une durée de vie réelle plus courte. Il doit détailler l'état du bâtiment, expliquer pourquoi aucune utilisation ultérieure économiquement viable n'est probable après la durée de vie (plus courte) revendiquée, et indiquer qu'il ne reste aucune valeur résiduelle. BDO souligne que les autorités fiscales ne considèrent pas une évaluation de la valeur marchande basée sur l'ImmoWertV (ordonnance sur l'évaluation immobilière) comme suffisante à des fins fiscales, bien que certains tribunaux fiscaux aient accepté de tels rapports.