Le BFH clarifie la fiscalité des transactions immobilières complexes

La Cour fédérale des finances (BFH) a rendu une décision (Az. II R 11/24) éclaircissant une situation fiscale complexe impliquant l'impôt sur les donations (Schenkungsteuer) et l'impôt sur les transferts de propriété (Grunderwerbsteuer). L'affaire concerne la vente d'un bien immobilier à une société à responsabilité limitée (GmbH) à un prix supérieur à sa valeur réelle, le vendeur étant une personne proche d'un actionnaire.

Dans ce cas, le partenaire de vie de l'unique actionnaire et directrice générale d'une GmbH a vendu un immeuble à la société pour un montant de 1,1 million d'euros. L'impôt sur les transferts de propriété a été calculé sur cette base.

Les autorités fiscales ont ultérieurement estimé que le prix d'achat était excessif, ce qui a conduit à une enquête pour fraude fiscale. Le tribunal a évalué la valeur réelle du bien à un maximum de 480 000 euros, considérant le surplus comme une distribution de bénéfices dissimulée. Cela a entraîné la taxation d'une donation d'un montant de 175 590 euros.

Cependant, le BFH a rejeté la demande de la société visant à modifier l'imposition de l'impôt sur les transferts de propriété. La Cour a réaffirmé le principe selon lequel l'impôt sur les transferts de propriété et l'impôt sur les donations sont généralement exclusifs l'un de l'autre pour la même transaction. Dans ce cas, l'impôt sur les donations concernait la distribution de bénéfices dissimulée, tandis que l'impôt sur les transferts de propriété était basé sur le prix d'achat convenu comme contrepartie.

Cette décision souligne l'importance d'une distinction claire entre les différents niveaux de patrimoine, en particulier dans les sociétés à structure personnalisée. Les transferts de patrimoine doivent être déclarés ouvertement dès le départ pour éviter des conséquences fiscales imprévues.