BDO: Nya riktlinjer för att styrka kortare avskrivningstid för byggnader

BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, ett tyskt revisions- och skatterådgivningsföretag, har kommenterat de nya riktlinjerna från Tysklands finansministerium (BMF) avseende möjligheten att använda en kortare avskrivningstid för byggnader i beskattningen. De nya anvisningarna, som publicerades den 22 februari 2023, syftar till att förtydliga hur skattebetalare kan styrka att en byggnads faktiska nyttjandetid är kortare än de standardiserade, typiserade perioderna.

Traditionellt baseras avskrivningar på byggnader i Tyskland på fasta procentsatser som motsvarar en nyttjandetid på 33 till 50 år, beroende på byggnadens användning och färdigställandedatum. Om den faktiska nyttjandetiden är kortare, vilket kan vara fallet med en förvärvad befintlig fastighet, kan skattebetalaren istället ansöka om avskrivningar baserade på den faktiska nyttjandetiden. Efter ett avgörande från Bundesfinanzhof (BFH), Tysklands högsta skattedomstol, i juli 2021 har skattebetalare kunnat använda olika metoder för att styrka en kortare nyttjandetid, vilket har lett till en ökning av antalet ansökningar.

BMF:s nya skrivelse ställer dock strängare krav på hur en kortare nyttjandetid ska styrkas. Skattebetalare måste först visa att byggnaden objektivt sett är tekniskt eller ekonomiskt förbrukad innan den typiserade avskrivningstiden löper ut. Därefter måste den kortare nyttjandetiden bestämmas prognostiskt med största möjliga sannolikhet, med beaktande av alla relevanta faktorer. BDO noterar att händelser som brandskador eller översvämningar, på grund av sin oförutsägbarhet, normalt inte anses vara giltiga skäl.

För att en kortare teknisk nyttjandetid ska kunna godtas räcker det inte att enbart enskilda, icke-bärande delar av byggnaden har renoverats eller bytts ut. Det krävs att byggnaden som helhet har försämrats, särskilt genom tekniskt slitage på bärande delar som takkonstruktion, bärande väggar, bjälklag och fundament. Inte heller en avsikt att riva eller sälja byggnaden är tillräckligt för att lägga en kortare nyttjandetid till grund. En kortare nyttjandetid kan endast antas om det är uteslutet att byggnaden kan fortsätta att användas för sitt nuvarande ändamål, till exempel på grund av en konkret rivningsskyldighet.

Bevisbördan för en kortare faktiskt nyttjandetid måste uppfyllas genom ett utlåtande från en offentligt utsedd och edsvuren byggnadsexpert eller en motsvarande officiellt certifierad bedömare. Utlåtandets syfte måste uttryckligen vara att styrka en kortare faktisk nyttjandetid. Utlåtandet ska beskriva byggnadens skick, motivera varför ingen ekonomiskt meningsfull fortsatt användning är möjlig efter den angivna (kortare) nyttjandetiden och att inget restvärde återstår. BDO påpekar att skattemyndigheterna inte anser att en marknadsvärderingsrapport baserad på ImmoWertV (förordningen om fastighetsvärdering) är tillräcklig för skatterättsliga ändamål, även om vissa skatterättsliga domstolar har godtagit sådana rapporter.